Baufinanzierung

Die Baufinanzierung erlebt nach wie vor eine enorm hohe Nachfrage. Viele Mieter träumen davon, sich den Wunsch von den eigenen Haus zu verwirklichen.  Lässt sich eine Baufinanzierung bei den aktuellen Preisen noch realisieren und was gilt es zu beachten?

Baufinanzierung günstiger als vor einigen Jahren

Bei der Baufinanzierung spielen Preisentwicklungen eine ausschlaggebende Rolle. Es sind nicht nur die Mieten, die in den Ballungsräumen kontinuierlich steigen, die Preise für Grund und Boden stehen dem in nichts nach. Dennoch sollten die aktuellen Immobilienpreise niemanden abschrecken, das Thema Baufinanzierung anzugehen. Wir haben mit Zahlen und einer Beispielrechnung unterlegt, weshalb es heute günstiger ist zu finanzieren, als noch im Jahr 2010:

Im Jahr 2010 lag der Kaufpreis bei 100.000 Euro, die Erwerbsnebenkosten betrugen 10% Nebenkosten, also 10.000 Euro, und der Finanzierungsbedarf lag bei 80 Prozent des Kaufpreises, also bei 80.000 Euro.

Im Jahr 2016 hat die Preissteigerung von 22 Prozent dafür gesorgt, dass der Kaufpreis entsprechend 122.000 Euro betrug, die Erwerbsnebenkosten daraus 12.200 Euro und das Finanzierungsvolumen von 80 Prozent des Kaufpreises 97.600 Euro.

Der Eigenkapitaleinsatz stieg von 30.000 Euro auf 36.600 Euro. Ausschlaggebend für die Betrachtung ist die Entwicklung der Zinsen für ein Annuitätendarlehen. Der Zinssatz lag im Jahr 2010 bei 15 Jahren Zinsbindung bei 4,6 Prozent, im Januar 2016 nur noch bei 2 Prozent.

Baufinanzierung 2010 vs. 2016

Dieses Zahlenbeispiel untermauert die These, dass es sich trotz eines boomenden Immobilienmarktes lohnt, anstelle Miete zu zahlen, in die Bau- bzw. Immobilienfinanzierung zu investieren.

Der Einstieg zur Baufinanzierung

Am Anfang steht natürlich die Frage, wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Die Frage nach der Höhe der Baufinanzierung hängt in erster Linie vom Eigenkapital ab. Die Höhe des Eigenkapitaleinsatzes wiederum wirkt sich auf den sogenannten Beleihungsauslauf aus. Dabei handelt es sich um die Höhe des Darlehens in Relation zum Beleihungswert einer Immobilie. In der Regel unterscheiden die Geldgeber vier Abstufungen:

  • Versicherer beleihen Immobilien in einem Rahmen von 40 – 50 Prozent.
  • Für Hypothekenbanken gilt ein maximaler Beleihungsrahmen von 60 Prozent.
  • Sparkassen, Bausparkassen und Geschäftsbanken beleihen normalerweise bis 80 Prozent.
  • Eine Baufinanzierung in Höhe von 100 Prozent des Beleihungswertes ist gegen einen entsprechenden Zinsaufschlag ebenfalls möglich.

Bei einer soliden Finanzierung sollte der Erwerber 20 Prozent des Beleihungswertes zuzüglich der Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln aufbringen. Die Erwerbsnebenkosten fallen von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich aus und bestehen aus

  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten für Notar und Grundbuchamt
  • Maklercourtage

In der Spitze müssen Erwerber mit Nebenkosten in Höhe von 15 Prozent auf den Kaufpreis rechnen.

Die Baufinanzierung und das Eigenkapital

Natürlich gilt als Eigenkapital alles, was ein Erwerber „auf der Bank“ hat. Verwandtendarlehen werden dem Eigenkapital allerdings ebenso  zugerechnet wie ein Darlehen des Arbeitgebers. Dabei ist zu beachten, dass der Darlehensbetrag alle rechtlichen Vorgaben erfüllen muss, damit der Kredit nicht als Einkommenszahlung steuer- und sozialabgabenpflichtig wird.

Bauherren können die Kosten für ihre Baufinanzierung durch Eigenleistung reduzieren. Banken erkennen die sogenannte „Muskelhypothek“ für selbst durchgeführte Arbeiten als Eigenmittel an. Rückkaufswerte aus bestehenden Lebensversicherungen und Rentenversicherungen werden den Eigenmitteln ebenfalls zugerechnet.

Welche Baufinanzierung ist die richtige?

Es bieten sich für eine Baufinanzierung verschiedene Durchführungswege an. Wir wollen die populärsten Varianten aufzeigen.

Das Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen stellt die klassische Variante bei einer Baufinanzierung dar. Der Darlehensnehmer vereinbart mit der Bank für einen bestimmten Zeitraum eine festen Zinssatz und einen anfänglichen Tilgungssatz. Für die Dauer der Zinsfestschreibung bezahlt er jeden Monat eine feste Rate. Die Zinsbindungsdauer kann zwischen fünf und 40 Jahren betragen. Die Dauer der Zinsfestschreibung wirkt sich in der Regel auch auf die Höhe des Zinssatzes aus. Besteht am Ende der Zinsbindung noch eine Restschuld, kommt es zu einer Anschlussfinanzierung. Diese kann der Kreditnehmer durchaus auch bei einer anderen Bank vornehmen.

Die Bausparfinanzierung

Ebenfalls recht populär, gerade in Zeiten hoher Zinsen, sind Bausparfinanzierungen. Der Erwerber schließt einen Bausparvertrag über eine bestimmte Summe ab. Von diesem Betrag, der Bausparsumme, muss er je nach Tarif einen bestimmten Prozentsatz – 30, 40 oder 50 Prozent – ansparen. Hat er seinen Sparbeitrag geleistet, erwirbt er ein Anrecht darauf, dass die Bausparkasse die Differenz als Darlehen für die Baufinanzierung zur Verfügung stellt.

Wird der Kaufpreis fällig, bevor der Bausparvertrag zugeteilt wird, greift eine Zwischenfinanzierung. Der Darlehensnehmer zahlt einerseits nur die Zinsen für den Zwischenkredit, andererseits bespart er den Bausparvertrag. Dieser löst bei Zuteilung die Zwischenfinanzierung ab.

Das endfällige Darlehen

Seit dem Wegfall des Steuerprivilegs hat das endfällige Darlehen an Bedeutung verloren. Bei dieser Form der Baufinanzierung zahlt der Darlehensnehmer nur die Zinsen für einen Kredit. Parallel dazu spart er in eine Tilgungsvariante, früher üblicherweise eine Lebensversicherung, ein. Am Ende der Laufzeit des Darlehens löst der Tilgungsplan die Baufinanzierung ab. Als Tilgung kann auch ein Fondssparplan, ein Banksparplan oder eben ein Bausparvertrag dienen. Endfällige Darlehen kommen gerade bei einer Baufinanzierung für fremd vermietete Objekte infrage. Da keine Tilgung stattfindet, bleibt der Steuervorteil durch den Schuldzinsabzug im Rahmen der Steuererklärung über die gesamte Darlehensdauer gleich hoch.

Wohn-Riester

Im Rahmen der staatlich geförderten Altersversorgung zahlt der Staat auch Zulagen, wenn der Riester-Sparer Immobilieneigentum erwirbt. Die Förderung greift sowohl für Annuitätendarlehen als auch für Bausparfinanzierungen. Bei einem Annuitätendarlehen verwendet der Begünstigte die Zulage für die Tilgung, bei einem Bausparvertrag für die Ansparung der Bausparsumme und später für die Tilgung. Bei der Besteuerung unterscheidet sich Wohn-Riester allerdings von klassischen Riester-Verträgen. Das Finanzamt legt ein fiktives Zulagenkonto an, auf dem die Zulagen mit zwei Prozent im Jahr verzinst werden. Am Ende der Förderdauer versteuert der Immobilienerwerber dann das Guthaben mit seinem persönlichen Steuersatz. Zahlt er die Steuerschuld in einer Summe zurück, reduziert sich diese auf 70 Prozent.

Zinsbindung und Tilgung

Grundsätzlich gilt bei einer Baufinanzierung, dass die Zinsbindung umso länger ausfallen sollte, je niedriger sich das aktuelle Zinsumfeld präsentiert. Bei sehr hohen Zinsen empfiehlt sich ein Darlehen mit Zinsdeckelung (Cap-Darlehen) oder mit variablen Zinsen. Je niedriger der Zinssatz ausfällt, um so länger dauert die Darlehenstilgung. In diesem Fall macht es Sinn, anstelle einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent lieber drei oder vier Prozent zu wählen. Das Risiko bei niedrigen Zinsen und kurzer Zinsfestschreibung besteht darin, dass bei einem Zinsanstieg die Rate für die neue Zinsbindungsdauer trotz erfolgter Tilgung höher ausfällt, als zu Beginn.