Wohn-Riester – Mit Förderung ins Eigenheim

Das jüngste Kind in der Familie der Riester-Produkte, Wohn-Riester, erfreut sich inzwischen größter Beliebtheit. Der Traum vom Eigenheim rückt damit näher. Im Jahr 2009 an den Start gegangen, herrschte zunächst Skepsis, ob der staatlich geförderte Immobilienerwerb als Altersvorsorge wirklich bei den Verbrauchern ankommt. Doch es hat sich bewährt.

Natürlich überwiegt in der Summe immer noch der Bestand der klassischen Versicherungsverträge. Ein Blick auf die Zuwachsraten zeigt jedoch, dass Wohn-Riester hier die anderen Varianten hinter sich lässt. Was sind die Gründe?

Wohn-Riester als verbliebenes Fördermodell für den Immobilienerwerb

Nach dem Wegfall des Paragrafen 10e EStG gab es für die meisten Käufer von Immobilien faktisch keine staatliche Förderung mehr. Die Einkommensgrenzen für die Wohnungsbauprämie sind so niedrig, dass kaum jemand davon profitiert, der Bedarf an Wohnraum zur Eigennutzung steigt ungebrochen. Vor diesem Hintergrund bietet Wohn-Riester eine attraktive Lösung, um den Staat am Immobilienerwerb zu beteiligen.

Zur Erinnerung, die Förderung noch einmal auf einen Blick:

Förderung bei Wohn-Riester

Wie funktioniert Wohn-Riester?

Wohn-Riester muss wie alle Riester-Sparpläne zertifiziert sein, sprich, bestimmte Voraussetzungen erfüllen, damit der Sparer Anspruch auf die Zulage hat. Gleiches gilt für die Zulagen zum Immobilienerwerb durch die staatlich geförderte Altersvorsorge. Zur Auswahl stehen zwei Optionen: Wer den Immobilienerwerb noch plant, aber bereits einen Grundstock legen möchte, nutzt einen zertifizierten Bausparvertrag. Wer die Traumimmobilie gefunden hat, integriert ein gefördertes Annuitätendarlehen in die Finanzierung.

Bei einer Bausparfinanzierung dient die Zulage zunächst als Bestandteil des Sparbeitrages in den Bausparvertrag. Bei einem Annuitätendarlehen nutzt der Begünstigte die Zulage von Beginn an zur Tilgung.

Tipp: Bestehende Riester-Verträge können jederzeit zulagenunschädlich aufgelöst und in eine Riester-Baufinanzierung eingebracht werden.

Was wird mit Wohn-Riester gefördert?

  • Eine Wohneinheit in einem eigenen Haus (auch wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt)
  • Die selbst genutzte Eigentumswohnung
  • Die Genossenschaftswohnung einer im Genossenschaftsregister eingetragenen Wohnungsbaugenossenschaft
  • Ein eigentumsähnliches oder lebenslanges Dauerwohnrecht (beispielsweise in einem Seniorenstift)

Was bringt die staatliche Förderung bei Wohn-Riester?

Diese Frage zu den Vorteilen von Wohn-Riester lässt sich am besten am Beispiel einer Baufinanzierung auf der Grundlage eines Annuitätendarlehens beantworten. Eine vierköpfige Familie mit einem Alleinverdiener finanziert eine Immobilie mit einem Annuitätendarlehen über 150.000 Euro mit einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent und einem Zinssatz von 1,5 Prozent pro Jahr. Der jährliche Aufwand beträgt folglich 5.250 Euro. Die Fördermodalitäten gestalten sich folgendermaßen:

Für eine vierköpfige Familie, ein Kind in 2006, ein Kind in 2008 geboren, mit einem Arbeitnehmereinkommen von 40.000 Euro ergibt sich folgende Berechnung pro Jahr:

Wohn-Riester Beispiel Beitragsrechnung

Die Zulagen belaufen sich auf 835 Euro im Jahr, mindern folglich die Annuität um diesen Betrag. Auf den Monat heruntergerechnet reduziert sich die monatliche Rate von 437,50 Euro auf 367,92 Euro, eine echte Entlastung für das Haushaltsbudget. Zusammen mit dem Eigenbeitrag von 825 Euro im Jahr bildet Wohn-Riester eine wesentliche Säule bei dieser Finanzierung.

Und was passiert mit Wohnriester, wenn ich verkaufen muss?

Wohn-Riester dient der Förderung einer selbst genutzten Immobilie. Muss der Zulagenberechtigte aus beruflichen Gründen den Wohnort wechseln, hat er zwei Möglichkeiten.

  • Er verkauft die Immobilie.
  • Er vermietet die Immobilie.

Im ersten Fall behält der Zulagenberechtigte seine Zulagen, wenn er den Verkaufserlös innerhalb von fünf Jahren in eine neue Immobilie investiert. Alternativ besteht die Möglichkeit, den Anteil aus der Riester-Förderung innerhalb von zwei Jahren in eine andere Riester-geförderte Anlageform zu investieren. Geschieht dies nicht, muss er alle erhaltenen Zulagen oder Steuervorteile zurückzahlen.

Wird die staatlich geförderte Immobilie vermietet, so muss der Eigentümer spätestens bis zum 67. Lebensjahr dort wieder einziehen.

Ein Sonderfall stellt die Scheidung dar. Häufig kommt es in diesem Zusammenhang zu einem Verkauf der Immobilie. Auch in diesem Fall gilt, dass der anteilige Verkaufserlös entweder in eine neue Immobilie investiert oder in einem anderen Riester-Sparplan angelegt werden muss. Bleibt jedoch einer der beiden Ex-Partner in dem Objekt wohnen, gehen die Zulagen nicht verloren.

Die Besteuerung von Wohn-Riester

Bei der normalen Rentenzahlung ist die Besteuerung klar geregelt. Der Rentenbezieher versteuert die Riester-Rente mit seinem persönlichen Steuersatz. Etwas anders verhält es sich bei Wohn-Riester. Da keine Rentenzahlung erfolgt, gibt es theoretisch auch nichts zu besteuern. Dem ist aber nicht ganz so. Aus diesem Grund greift der Gesetzgeber auf ein Hilfskonstrukt zurück. Das Finanzamt legt ein fiktives Förderkonto an und verbucht dort alle die Riester-Finanzierung betreffenden Beträge. Diese werden mit zwei Prozent verzinst.

Tritt der Zulagenberechtigte in den Ruhestand, erfolgt die Besteuerung des Guthabens auf dem Konto. Auch hier bieten sich wieder zwei Möglichkeiten:

  • Der Zulagenberechtigte tilgt die Steuerschuld in gleichbleibenden Monatsraten bis zu seinem 85. Lebensjahr.
  • Der Zulagenberechtigte tilgt die Steuerschuld in einer Summe und erhält dafür einen Abschlag von 30 Prozent.

Dazu ein Rechenbeispiel:

  • Förderdauer 30 Jahre
  • Förderbetrag 2.100 Euro pro Jahr
  • Guthaben auf dem Förderkonto nach 30 Jahren einschließlich Zinsen = 86.000 Euro
  • Persönlicher Steuersatz bei Renteneintritt 30 Prozent
  • Fall 1.) Steuerschuld 25.800 Euro in monatlichen Raten abzutragen.
  • Fall 2.) Einmalzahlung mit 30 Prozent Nachlass ergibt eine Steuerschuld von 18.060.

Die Problematik in der Besteuerung ergibt sich daraus, dass bei einer klassischen Riester-Rente jeden Monat ein Guthaben fließt, aus dem der Steueranteil beglichen wird. Bei Wohn-Riester muss das Steueraufkommen aus einer anderen Quelle stammen.

Wohn-Riester: Die Vorteile und Nachteile in der Übersicht

Vorteile:

  • Bis zu 2.100 Euro staatliche Förderung pro Jahr.
  • Staatliche Zulagen reduzieren eigenen Tilgungsanteil.
  • Verwendung von alten Verträgen möglich.

Nachteile:

  • Ab und an höhere Darlehenszinsen.
  • Nicht alle Banken bieten geförderte Riester-Darlehen an.
  • Nachträgliche Versteuerung der Förderleistung im Alter.
  • Verkauf oder Vermietung kann zulagenschädlich sein.
  • Bis zu 50 Jahre Eigennutzung notwendig (bei Pauschalbesteuerung im Ruhestand).
  • Bürokratisch aufwendig, beispielsweise durch Meldepflichten.